好盘是怎么定义的？房价之外认为，没有完美绝对的好，只有相对适合当下需求的就是好房子。
(资料图)
内城的一定好？在一定阶段内对很多家庭来说是功能刚需，到另一阶段可能又有了新的需求，所以才会存在，“城外的人想进去，城里的人想出来”这样的现象。老破小配套好，但假设是没有强学区的老破小，大家也不会一直住，品质升级是正常趋势。
邻铁盘一定好？那也不是。房山有地铁，瀛海有地铁，咱上班真的方便吗？
有地铁，必须要快速联通比如中关村、金融街、国贸等真正的商务区，才能体现地铁出行的价值，才会成为房价保值的一个驱动力。
从房价之外“三好”原则（好住、好卖、好租）出发，能匹配到自身实际需求的房子就是好房子。如果预算受限，那就降低某些对您来说的非有效需求，首先保证您当下最迫切的有效需求，当然，尽可能同时满足“好住、好售、好租”三个维度。
房价之外在越秀天玥开盘之际跟大家聊聊这个近期关注度比较高的项目。
最先接触越秀是朱辛庄的越秀星樾。朱辛庄离海淀朝阳双向方便，有地铁，有商业，又有产业加持，最关键还有小户型，抢的真快。房价之外的粉丝朋友们通过房姐一对一全程协助都匹配到了满意房源，开心！
5月19日将开盘的越秀天玥是越秀走进城六区的天字系高端产品。
城六区，地铁盘，配套相当能打，这是主打优势…房价之外坚持客观中立，售楼员作为老北京客观测评，提供的建议只为您选房的时候避免一时冲动，而是深思熟虑过后再做决定。
先上结论：越秀天玥适合买入人群：石景山本地、海淀及相邻区域改善家庭；1号线、6号线双地铁辐射区域工作人群。
下面从好住、好卖、好租的房价之外选房三好原则对越秀天玥进行拆解。
好住：配套成熟
配套成熟的标准是：要啥有啥，烟火气、高端大气都得有。
老北京房价之外对越秀天玥所在的苹果园、杨庄周边配套十分熟悉。
苹果园之名的由来源自明代。1919年，首钢就出现了，房姐小时候的玩伴一说家里父辈在首钢上班，那可是特有面子的。
1963年成立苹果园街道办事处，全域几乎都是首钢职工住宅区，居民大多数都是首钢职工及家属，八十年代有近2万人。
学校、疗养院、商场、露天剧场等配套设施一应俱全，当时就是石景山区最为繁华的地方之一，一直到现在。
先看天玥所处的区位，杨庄、苹果园周边环境好，交通通达好，商场多，医院也行，石景山九中老街坊们都知道。
苹果园地铁站自1973年开通以来，一直是地铁1号线对外开放段的终点站。这是北京最早的地铁总站，且这个记录并不局限于北京放眼全国苹果园站也是建设最早、历史最悠久、运营时间最长的地铁总站。
1号线横跨东西，从苹果园到环球度假区，可以换乘2号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、14号线、16号线，可快速通达全城。到丽泽、国贸、金融街都很方便。
越秀天玥项目位于苹果园大街与琅山路西南角，6号线杨庄站北侧约700米，1号线苹果园地铁站北侧1公里。大家看自己更需要哪条线路通勤。如果沿线上班族，可以开心一下。上班晚起十分钟，就能精神百倍。
商业配套无敌，想逛哪里逛哪里，日常配套都有，像是永辉超市、物美超市、京客隆。大型一点，南边2公里就是京西大悦城，总算要开了。2公里范围内还有喜隆多、沃尔玛山姆会员店等。
教育上，西南独立地块建一个15班制的幼儿园，周边有北京市第九中学初中部、首都师范大学附属苹果园中学、苹果园第二小学等环绕。
医疗上，住这块的老北京都还是认首钢医院，好在3公里内就有。
生态上，旁边就是金顶山公园、八大处，想去求神拜佛的随时。近享首钢遗址公园、冬季奥林匹克公园、永定河森林公园等8大公园，同时可领略潭拓寺、八大处、法海寺、天泰山、模式口驼铃古道等 72 处历史文化景观。房姐推荐大家去西黄村西村口看看那棵带着红围脖的四百年的树王爷爷，那一抹绿意能让心情瞬间放松。
最后，重磅说下产业，银行保险产业园、青年创业园等都在项目北侧，还有中国电子科学研究院、中关村科技园石景山园等多座产业园区云集，产业集群带动区域更好的进阶。
成熟的配套，最起码四周不是大荒地，已经跑赢了市面上80%的新盘。看现有状况，而不是一味等蓝图与大饼，这点不容质疑，您要在选房时候心里有数。
好卖：配套成熟之上的性价比产品
7-11层洋房、15-18层小高层，全部为一梯两户、两梯两户，户型面积段为建面约81㎡两居、98㎡-116㎡三居、132㎡四居，共520套房源，其中期房400套，现房120套，可以满足不同居住需求。
销售指导价7.48万/平，按此计算，最小户型600多万。总容积率大约在2.96，密度上可能有点高。6楼栋的排布起来有点捉襟见肘，注定要牺牲一些户型的面宽。选房时也可先选正对主景观、楼间距大的楼栋，例如7号楼。当然，对于户型和楼栋的排布，不要轻易盲从所谓的选房攻略，个性化配置的大事，交给房姐一对一协助。
81平两居会好住？单从产品设计看，每个房子的不完美一定有，市场上80平两居这个面积段，要么得房率低，要么暗卫，要么不通透，要么只能是东西北朝向。所以好户型都是相对比较而言的，与实际预算需求相结合来选择。
从预算和需求平衡上看，刚需想要城六区邻铁盘600多万，市场几乎是零供应了，城六区更不好找。这个户型适合预算不太高，又想配套成熟的刚需上车族，或者有心的年轻人给父母买在这里，生活很方便，有公园，有菜市场，能行。房姐还是推荐给更合适的人。2#楼有这个户型，先选边户，高层。
再看98平中间户三居，标准长条型，如果北面卧室不开门，玄关、餐厅都会比较黑。但卧室开门，客厅3.85米、主卧3.2米面宽，采光可以。独立家政间也能收拾起生活的一部分杂乱。
餐桌四人位，不能再多了。这点的确是个缺点。
卫生间终于变成明卫了，但主卧卫生间却是暗卫。
边户是明卫。回到好住原则和需求结合时，您再考虑。
还有100平两种3居户型，在2梯4户的楼里，采光多少有些问题。
115平、116平两种户型。都是3居室。
还是南向两面宽，中间户主卫暗卫，先选西边户吧。
这个户型玄关过道面积稍微有点浪费，北侧进门位置可以做成次卧套房。东北角次卧目前距离客卫略远，动线设计差。
116平3居，终于做成了南向三面宽，9.5米，不算太大，不过都有飘窗。不过都在楼栋中间，采光多少有些影响。主卫暗卫、入户门正对客卫有点不太满意。
134㎡4室2厅2卫
全明通透，三面朝南，都有飘窗，LDK一体化，独立家政间，双明卫设计，卫浴干湿分离，舒适主卧套。
不足地方在于，进门直对着卫生间、主卫暗卫。
配套成熟，1000万改善选择不多，新盘中有这个总价段的比如和光煦境，望京云尚、金隅云未，要么总价高一截，要么配套不那么成熟。
对了，还有，房姐发现了一个小惊喜，那就是走进城六区，越秀把精装标准还做了提升。上图自己看。
把产品讲完了，我知道还会有人对房姐提出质疑。比如，对比赢不了的产品就拿配套说事儿？
售楼员真心想告诉您，不要只看房价和产品，也要看到房价之外的价值，那就是配套确定的价值。现在有多少新房都在等规划，等着等着要么就凉凉，要么就是等兑现的时间，具体时长无法预估。
买房当前还要注重流通性，兼顾保值增值是大家一致认为优质资产的根本所在。
越秀天玥其实和同样在地铁6号线上的平房双子的置业逻辑很像，那就是周边老房子很多。而被老房子包围的新房，一定会受到极高的关注度。常楹公元就是6号线东边常营区域二手房天花板，而6号线西杨庄站虽然目前没有品质二手标杆，那么越秀天玥一定是未来二手房流通时候的一个品质标杆。
对比当前首钢园东南区新房价格7.5-7.8万，新房价格优势还是有的。这就落在了好卖原则上。
成熟配套，加上好产品，无疑是房子增值和保值的坚强基础，再加上国家一级物业资质的越秀物业，品牌管理也为后续增值提供动力。目前买入是个绝佳时机。
好租：可以持平甚至高于房贷，无压力
苹果园、杨庄板块是城六区配套成熟地块，附近会吸引不少国贸、中关村、金融姐等上班的白领来租房。以临近的海特花园两居租金6000元为参考，越秀天玥作为新房，租金不低于8000元。
综上，为什么买这里？第一对这里的配套十分满意，第二对片区房价看涨十分看好，第三，未来的圈层氛围能够同频。大多数业主都会是首钢医院的医生、航天院所的工程师或者创业青年及公司高管，还有部分是海淀上班的大学的老师，都属于高知圈层。
总之，越秀天玥整体符合房价之外选房三原则“好住、好卖、好租”，希望您能600多万起买到城六区的邻铁盘，与更多高知圈层做邻居。
开盘优惠力度有咱们就占上，总之跟着房姐走，一对一全程协助选房必定惊喜连连。
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