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来源|樱桃大房子
责任编辑|X博士
(资料图)
很久没有听到房企暴雷的消息了，因为之前两年很多大的民营房企都已经暴雷了。
但前两天，河南的龙头民营房企建业地产发公告说，“市场情况持续恶化，全面停止境外债务支付”。
撑了两三年，还是没撑住。
这两年房企暴雷路径如出一辙，高杠杆高周转遇到疲软行情，房子卖不出去，现金流断裂，债还不上来，不可避免就暴雷了。
建业也是一样，2016-2019年短短3年时间，建业每年几乎都以100%的规模扩张着。2016年建业整体规模200亿、2017年370亿、2018年724亿、2019年直接突破千亿……
激进扩张的背后，是负债规模的陡然直上。截止2022年底，建业地产净负债率飙到580.2%，净借贷193亿元。
如此惊人的负债规模，赶上疫情，又遇上2021年河南的一场天灾，悲观情绪导致的房子难卖，建业走向暴雷很正常。
安全垫不够厚，所以经不住考验，最终没能逃过一劫。
要说这次有什么不一样，那就是建业是河南的龙头民营房企，手里握着差不多最好的土地资源，而且建业第二大股东还是国资。就是这样一家房企，也在高周转面前跌了跟头。
这两年房企频繁暴雷，截止现在暴雷的房企有多少呢？
我大概数了数，从2020年到今年4月，债务违约房企大概有40多家，频繁暴雷主要发生在去年，去年一整年差不多有31家房企暴雷。
今年的情况虽然好些，但很多民营房企也是活的举步维艰。融资环境紧张，销售业绩也不断下滑。
今天还看到广州三家民营房企，因为拿不到银行的融资，选择退出广州珠江村改造项目49%的股权，为的就是“弃车保帅”。
而今年4月克尔瑞发布的百强房企成绩单，保利发展已经超过万科、碧桂园坐上了头把交椅，这是中国房地产市场化20多年以来，国家队首次坐上头把交椅位置上。前十名中的民营房企也只剩下碧桂园、龙湖，5月多了个滨江。
2023年是房企债务集中到期的一年，按照目前的态势下去，暴雷房企的数量还会继续增加。
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不过大家不要把这当热闹看，这并不是一个好的信号。
房企暴雷，市场出清是好事，因为优胜劣汰，留下来的都是经得起考验的。
但危机扩大蔓延，越来越多的民营房企甚至是一些优质的民营房企都将面临生存危机，群体性危机发生之后，影响的是整个社会面的安稳。
首先影响的就是保交付率。
这两年，民营房企暴雷后，政府的要求首先就是保交楼，这次的建业也是，发布公告的时候明确说了接下来要全力保交付、保经营。
这很符合现在“保交付”的主旋律，只是实际操作，可能并没有喊口号那么容易。
我找了下数据，2022年末，32个典型城市的290个前期停工项目中，有126个仍然处于停工状态。不开工，怎么保交付？很显然，实现不了。
数据来源克尔瑞
除了克尔瑞的数据，“百年建筑网”最近也公布了一份调研报告，报告显示，到今年5月，全国各地1114个保交楼项目交付率只有34%，进展非常缓慢。
数据来源百年建筑
从已有数据来看，现在保交楼做的还不错的是广东、广西，而一直喊口号保交楼的河南保交付率远远低于全国的平均水平。
为什么会出现这种情况？根本问题还是缺钱，找不来新钱。
一是融资受阻，二是保交楼专项借款不好借，三是房子卖不出去，回不了血。第三点比较好理解，说下前两点。
“金融16条”、地产纾困“三支箭”（银行贷款、债券、股权融资）去年就发了，但你会发现民营房企的融资环境并没有想象中宽松，尤其是出险房企。
就像我上面提到的广州三家中小房企，虽然有好项目，但是拿不到银行的融资，没有钱，游戏就玩不下去。
除了这个例子，也给大家看下债券发行方面相关的数据。天风证券研报显示，今年4、5月：
国央企债券发行总额分别为1514.97亿元、687.57亿元；
民企债券发行总额为23.82亿元、25亿元，处于历史低位。
看到了吗？除了贷款，就连债也发不出去，这其实很好理解，信用危机面前，干啥都难。
不管是银行，还是其他的一些金融机构，他们首先考虑的是风险，不给暴雷的民企贷款也很正常。
融不到资，那就等保交楼专项借款吧，但实际上，等来保交楼专项借款也不容易，粥少僧多不说，审批也极为严格。
就算是借到了，也没多少钱，想要覆盖全部项目的资金缺口，也很不现实。
财经杂志之前有一篇报道介绍过南昌一个项目，说是完成保交付，总共需要4亿多，但实际借到的专项款只有2亿多，剩下还有2亿多的资金缺口。
像南昌这个项目盖完需要的钱还是少的，很多项目盖完甚至需要几十亿，地方能拿得出几十亿来支持一个项目吗？随便想想也知道不可能，因为地方也没钱。
没有钱，靠自身的回血也不大可能，这种情况下，说保交楼，肯定是很难的。
归根到底，就是整个房地产行业的循环出了问题。
在没等到市场真正回暖之前，这些问题暂时还无解，就是苦了还在等交付的普通购房者们。
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